Tiến thoái lưỡng nan trong tín dụng

Trong tín dụng ở Việt Nam có một khái niệm rất đơn giản là "Collateralization" hay hiểu là " Monetization" cũng được, nó đơn giản là cho vay dựa trên tài sản đảm bảo. Còn dòng tiền, thẩm định dòng tiền nó là 1 phần, cho vay bắt buộc dựa vào việc định giá để hợp thức hóa. Trong TT41 hay TT14 sửa đổi thì việc xác định LTV ( Loan-to-value) khá là quan trọng nhất là với TT14 khi mà LTV có thể thay đổi, mặc dù CAR chưa hẳn là điều kiện tiên quyết cho tín dụng nhưng LTV thì có.

Thế nên việc để tài sản đảm bảo giảm trong tín dụng có thể kéo tới một vài hệ lụy không ngờ. Điều này nói chung ở đâu cũng gặp không phải mỗi VIệt Nam, Tây cũng cần hoạt động dựa trên LTV, nhưng cái cách tín dụng Tây hoạt động đương nhiên khác ở nhiều điểm nên đâm ra giá TSĐB chủ yếu là BĐS trở lên vô cùng quan trọng. Nếu giá BĐS giảm, quá trình tín dụng bị hạn chế, nếu giá BĐS tăng thì nó lại càng khiến tín dụng trở nên tăng cao hơn bởi suy cho cùng điểm cuối của quá trình tín dụng cuối cùng vẫn là BĐS.

BĐS lại là final asset ở trên cân đối của cá nhân và đôi khi là cả tổ chức nên đâm ra nó không được phép giảm, chỉ còn 1 đường duy nhất là tăng hoặc dừng tăng, Nếu giảm thì suy giảm tín dụng lại kéo theo nhiều hệ lụy, như quá trình 2022 là 1 ví dụ chỉ cần giảm vòng quay một số khoản không được roll thì một vài cái mắt xích nho nhỏ mà to to lại đóng băng cả hệ thống. Nên suy đi suy lại chỉ có 1 con đường duy nhất:

BĐS KHÔNG ĐƯỢC PHÉP GIẢM.